5分快三怎么玩:央行重磅!房貸利率徹底變了,10月8號后買房賺還是虧?上海虧北京賺?最全解讀來了

最新资讯 2019年08月26日 1:30

央行重磅!房貸利率徹底變了,10月8號后買房賺還是虧?上海虧北京賺?最全解讀來了

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【宋倩乔卫东复婚】

該人士強調♂﹡,此次個人房貸定價機制的調整△∴☆,只針對新增個人住房貸款〇⊙?,10月8日之前發放的房貸仍按原合同執行∵⌒。

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公告主要針對新發放個人住房貸款利率?☆♀,存量個人住房貸款利率仍按原合同執行⌒〇↑。定價基準轉換后♂▽〇,全國範圍內新發放首套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR(按8月20日5年期以上LPR為4.85%);二套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR加60個基點(按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%)⊿♂,與當前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當☆⌒↑。同時♀,人民銀行分支機構將指導各省級市場利率定價自律機制及時確定當地LPR加點下限♀。與改革前相比∴∴π,居民家庭申請個人住房貸款∟,利息支出基本不受影響▽。

4、 LPR有1年期和5年期以上兩個期限品種π﹡〇。1年期和5年期以上的個人住房貸款利率有直接對應的基準□?,1年期以內、1年至5年期個人住房貸款利率基準﹡〇┊,可由貸款銀行在兩個期限品種之間自主選擇□□。

此前的8月17日⊙π┊,央行宣布全面改革中國的利率制度⊙☆,推出了「貸款市場報價利率(LPR)」♀♀□。這意味∵,房貸利率看央行公布的「貸款基準利率」的時代終結了☆∟,以後新增貸款都要看LPR⊿┊。

2019年10月8日是定價基準轉換日↑↑。在此之前π┊,貸款銀行需修改貸款合同⊙,改造升級系統π☆,組織員工培訓⊙?,同時﹡,採取各種方式為客戶做好宣傳解釋工作﹡☆☆,以確保轉換過程平穩有序∟。2019年10月8日前〇,已經發放和已經簽訂合同但未發放的貸款仍按原合同執行﹡□∟。

「因城施策」⊿↑,在各地人民銀行省一級分支機構指導下▽,確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限◇π∟。

三、首套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率◇,二套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點☆⊙☆。

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不同城市影響不同△⊿,以上海為例?⊙,此前對於最優質的客戶∴♀,首套房按揭貸款利率可以給到9折(4.41%)⊙☆┊,優質客戶則普遍可以給到9.5折(4.655%)∟∴,但本次調整后∴◇,如果按照8月20日的LPR報價來看⌒⊙△,上海首套房房貸利率最低將提高到4.85%◇,那麼對於上海的購房者來講⊙,可能變得不那麼划算☆。

克而瑞研究中心總經理林波:央行將確定房貸利率加點下限的權利♀♀↑,下放到央行省級分支機構∴,此後房貸利率分城施策將強化◇⌒,房貸利率將成為直接的房地產市場調控工具♀?,對於此前沒有利用利率進行調控的城市↑☆,此後優惠政策將消失⌒↑⊙,我預測部分城市二套房的貸款利率還有上調的可能性?☆。不過如果此後LPR下調⊙♂,房貸利率也會隨大市下調□⌒。

六、銀行業金融機構應切實做好政策宣傳、解釋和諮詢服務┊♂,依法合規保障借款人合同權利和消費者權益∟,嚴禁提供個人住房貸款「轉按揭」「加按揭」服務∴,確保相關工作平穩有序進行⌒∴。

但如果在北京來看∵⊙,北京地區首套房貸款利率為普遍為基準利率上浮10%(5.39%)♂,新政策實施后♂?,人民銀行北京營管部將根據北京地區的地產市場形勢變化∵∴,確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限↑⊙♂。如果北京營管部確定北京市場的加點下限少於54基點∴,那麼新政策對於北京購房者來說┊,則更為有利〇♂。

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中國人民銀行有關負責人就個人住房貸款利率答記者問∟。改革后△┊,新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成⊙▽?。其中▽,LPR由貸款市場報價利率報價行報價計算形成□◇。每筆貸款具體的加點數值由貸款銀行按照全國和當地住房信貸政策要求﹡⊿,綜合貸款風險狀況☆,在發放貸款時與借款人協商約定π。加點數值一旦確定⌒♂〇,整個合同期限內都固定不變﹡。

二是確定住房貸款利率底線∴π,首套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率π⌒,二套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點;

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第一〇∴,目的在於和LPR報價機制緊密銜接∴,同時突出住房貸款的行業特點和政策導向﹡♀♂。第二↑┊,新老划斷▽↑,新發生商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成〇∵,已發放的商業性個人住房貸款和已簽訂合同但未發放的商業性個人住房貸款↑⌒♀,仍按原合同約定執行↑♀◇。

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導讀:周日17點18分左右⌒⌒,央行發佈房貸利率重磅政策♀□,按揭款以「貸款基準利率」為標尺的時代徹底結束了∴∴!

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此外↑〇,LPR是每個月都會浮動的♀⊙,目前市場普遍認為四季度LPR利率下降的可能性比較大♀☆,那麼相應的住房貸款利率也會隨着下調⊙?。

以下為中國人民銀行公告〔2019〕第16號文:為堅決貫徹落實「房子是用來住的♀△,不是用來炒的」定位和房地產市場長效管理機制♂□,在改革完善貸款市場報價利率(LPR)形成機制過程中?□,確保區域差別化住房信貸政策有效實施〇,保持個人住房貸款利率水平基本穩定〇↑﹡,維護借貸雙方合法權益☆,現就新發放商業性個人住房貸款利率有關事宜公告如下:

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他還談到〇,這是全國統一的最低要求∵。央行省級分支機構將按照「因城施策」原則┊□﹡,根據當地房地產市場形勢變化?,確定各地首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限⊙∴♀,預計多數地區個人住房貸款的實際利率將會有所上升∟∟⊿。

目前π♂,LPR有1年期和5年期以上兩個期限品種△□。1年期和5年期以上的個人住房貸款利率有直接對應的基準□?,1年期以內、1年至5年期個人住房貸款利率基準☆∵♂,可由貸款銀行在兩個期限品種之間自主選擇▽♀∴。參考基準確定后△,可通過調整加點數值┊,體現期限利差因素♀。

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個人住房抵押貸款利率正式迎來與貸款市場報價利率(LPR)接軌的新機制◇△。央行公告意味着♂,在一個多月的過渡期后〇,市場新增的個人住房貸款∵?,其利率的定價基準將不再是5年期貸款基準利率(目前為4.9%)▽♂,而是更為市場化的5年期以上LPR品種?♀。LPR利率機制改革▽,是央行近期推出的利率市場化措施↑⊿↑,據8月20日公布的首期LPR數據┊,5年期以上LPR為4.85%┊⌒,較相應期限貸款基準利率4.9%低5BP∟。

一、自2019年10月8日起π♂⊙,新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成▽?☆。加點數值應符合全國和當地住房信貸政策要求??♂,體現貸款風險狀況↑⊿∵,合同期限內固定不變□□┊。

二、借款人申請商業性個人住房貸款時⌒,可與銀行業金融機構協商約定利率重定價周期⊙。重定價周期最短為1年♂。利率重定價日?,定價基準調整為最近一個月相應期限的貸款市場報價利率⊙⊿☆。利率重定價周期及調整方式應在貸款合同中明確∴。

3、同時┊♀,一旦加點數字確定□,合同期限內就不得更改;但貸款客戶可以和銀行約定如何重定LPR的利率∟↑▽,最短可「一年一調整」∟□⊙。

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此外?,上海是住房按揭貸款利率最低的大城市∵☆,首套房貸款利率95折較普遍☆♀,估計之後利率要比之前實際利率上調些⌒π□。其他地方按揭貸款利率基本跟之前一樣♀〇。考慮到未來LPR可能會下降∟,而基準利率不動♀∟,LPR定價可能更划算些☆⊿π。

七、2019年10月8日前〇□⊿,已發放的商業性個人住房貸款和已簽訂合同但未發放的商業性個人住房貸款⌒,仍按原合同約定執行∴。

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2、二套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR+60個基點(照此計算⊙⌒,按8月20日5年期以上LPR為4.85%♂⊿,即首套房利率不得低於4.85%;二套房貸利率不低於5.45%∴,與現有房貸實際最低利率水平基本相當∟。)

三是「因城施策」♀▽,在各地人民銀行省一級分支機構指導下┊〇,確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限♂△⊿。

第四⌒☆□,重新定價┊。周期最短為1年☆∟△,這個與以往政策一致﹡〇△,但重新定價時以當月市場報價利率為定價基準◇。未來房貸利率會更加突出體現地域性、貨幣政策和各銀行的信貸策略◇⊿♂,不同地區、不同客戶和不同時期房貸利率的差別會更大?。

多位接受21世紀經濟報道記者採訪的房地產市場領域分析師表示π♀,LPR改革是一個中性政策⌒,房貸利率將與LPR利率挂鉤▽♀,也在市場的預料之中﹡↑☆,總體來看這依然是一個中性的政策∴□∵,對不同城市影響不同⊿,此後住房政策因城施策的效果將更加明顯∟△∵。

利率重定價是指〇,貸款銀行按合同約定的計算方式﹡〇,根據定價基準的變化確定形成新的貸款利率水平△♂。公告明確個人住房貸款利率重定價周期可由雙方協商約定△?﹡,最短為1年□⊙,最長為合同期限﹡♂π。借款人和貸款銀行可根據自身利率風險承擔和管理能力進行選擇∟▽。每次利率重新定價時∴▽,定價基準調整為最近一個月相應期限的LPRπ♀⊿。

「目前國內絕大多數房貸都是浮動利率的□﹡◇,而國外其實有不少房貸利率是固定的┊。」前述人士對21世紀經濟報道記者表示♀??,央行推出這條規定▽↑♀,也是為了讓借款人可以和商業銀行商定更為細緻的利率相關條款⊿♂△,以降低相關風險♀。

8月25日下午5點18分∵〇,央行通過官網發佈公告♀﹡∟,宣布從10月8日開始全面調整房貸利率計算方式□〇!

實施時間:自2019年10月8日起◇。定價辦法:以最近一個月相應期限的貸款市場報價(LPR)利率為定價基準加點形成⌒⊙。重定價周期:重定價周期最短為1年┊∴。區別信貸政策:首套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率;二套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點;商業用房購房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點;公積金個人住房貸款利率政策暫不調整◇〇。

從公告內容來看〇〇∴,本次央行主要確立了住房按揭貸款政策的三大原則:一是新發放商業性個人住房貸款利率與LPR挂鉤▽,以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成;

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四、人民銀行省一級分支機構應按照「因城施策」原則⌒♂⊙,指導各省級市場利率定價自律機制◇∟∟,在國家統一的信貸政策基礎上△♂↑,根據當地房地產市場形勢變化⌒↑,確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限⊿□。

設有住房貸款利率下限∟☆⌒,首套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率△♂▽,二套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點□。

「存量部分的個人住房貸款?,一來量比較大♀⌒,二來利率差異也較大﹡,一些多年前發放的貸款∵♀π,利率較低∵□△,整體也比較複雜□♂﹡。」該人士說⌒□,存量個人住房貸款利率基準轉換〇,目前尚未有明確的時間表☆⊿↑,「預計轉換思路會與這次新增貸款利率轉換的思路基本相當∟﹡。」

「當然△▽〇,部分房地產調控更為嚴格的地方?,首套房利率就需要在LPR上家加若干個bp♂□,二套房利率的LPR加70bp、80bp◇∟?。」前述接近監管的人士補充道▽⊙﹡,此番改革后〇♂,房貸利率的彈性將進一步加強♂,「鼓勵銀行根據客戶的信用狀況更進一步開展市場化定價」☆┊,儘管整體而言居民家庭新申請房貸的利息支出不會受到太大影響△☆,但個體之間的差異可能加大⌒△。

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1、對於大家最為關心的房貸利率價格問題◇♂,新政明確:定價基準轉換后⊙⊿,全國範圍內新發放首套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR(按8月20日5年期以上LPR為4.85%)⊙⊿,以前是參照「貸款基準利率」上浮或者下調一定比例▽▽,現在變為「以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成」△∟◇。

2、商業銀行經營壓力有所加大♂,需央行後續進一步呵護↑↑。LPR改革后♂□,一方面商業銀行對企業的定價權弱化◇,大型企業在獲得貸款時的議價空間將會隨之加大;另一方面▽∵π,考慮到1年期MLF是當前商業銀 行獲得中期流動性的最重要渠道↑♂,當其利率成為貸款基準后﹡,央行亦將從「量價」兩方面加強對商業銀行的政策約束⌒。由於LPR改革一定程度加劇了商業銀行經營壓力〇,如果央行不跟進一定舉措♀,則可能將會出現商業銀行惜貸現象∵,因此後續降准置換MLF以及TMLF的重要 性將會更加凸顯⊿。

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3、降成本效果或在中期顯現﹡。本次LPR改革僅是利率市場化改革中的一步◇☆┊,其政策效果可能要中期才能顯現﹡┊。LPR不論從報價還是MLF可得性來說仍然針對的是大行⌒,中小銀行流動性的可得性並未得到有效改觀⊿,流動性分層下其仍然面臨著信用風險反覆的可能♂?,如果其通過LPR加點來覆蓋這一成本□,那麼短期對實體降成本影響或將有限♂。

4、債市對MLF後續調整將更為敏感∴π。央行出台此政策?∟⌒,市場將很容易強化利率進一步下行的預期∵◇,因此短期看對債市構成進一步利好⊙┊□。但同時需要注意♀,市場對MLF後續的調整將更為敏感〇┊,如果央行調降公開市場利率⊙⌒◇,則短端利率空間打開☆,那麼後續長端利率仍將存在下行空間;如果這一預期落空〇▽,則利率存在反彈可能∴◇┊。

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(解釋:8月20日報價的5年期LPR為4.85%□▽,假設9月20日LPR利率不調整△,那麼新發放的首套房住房按揭貸款利率↑◇▽,均不得低於4.85%π⊙△。而以此前住房按揭貸款4.9%的基準利率來看□〇,相當於打9.9折∟┊∵,二套房按揭貸款利率↑〇⊿,均不得低於5.45%﹡,相當於基準利率上浮11%左右)∴◇?。

央行還規定↑▽,借款人申請商業性個人住房貸款時↑∟,可與銀行業金融機構協商約定利率重定價周期♂。重定價周期最短為1年□。利率重定價日﹡▽⊿,定價基準調整為最近一個月相應期限的貸款市場報價利率♀♀。利率重定價周期及調整方式應在貸款合同中明確△∴◇。

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因城施策:人民銀行省一級分支機構應按照「因城施策」原則△┊⊙,指導各省級市場利率定價自律機制⊙↑,在國家統一的信貸政策基礎上┊〇△,根據當地房地產市場形勢變化♂﹡,確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限∟。

五、銀行業金融機構應根據各省級市場利率定價自律機制確定的加點下限☆?π,結合本機構經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等因素♂△,明確商業性個人住房貸款利率定價規則♀,合理確定每筆貸款的具體加點數值♀。

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其表示⊙,新規下的首套房貸款利率(按8月20日5年期以上LPR為4.85%)、二套房貸款利率(按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%)下限∟,而此前二套房「利率下限是4.9%這個基準利率的1.1倍π,也就是5.39%△▽⊿,實際上調整後跟目前國內房貸的最低利率水平差不多」⊿⌒♂。

第三☆☆,利率從高⌒∟。 首套房商貸不得低於定價基準▽,二套房商貸不得低於定價基準加點60個基點?∴♀,體現了「房住不炒」、從緊從嚴的政策導向?☆♂。

新發放商業性個人住房貸款利率與相應期限的LPR利率挂鉤↑□。自2019年10月8日起♀⊿☆,新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成∵♀□,加點數值應符合全國和當地住房信貸政策要求〇□,體現貸款風險狀況∴,合同期限內固定不變⊙☆。

以5年以上貸款利率為例△π☆,原基準利率為4.9%♂,現LPR為4.85%——首套房貸若不加點π〇▽,比基準利率低5個基點(目測加點可能性高);二套房貸加60個基點後為5.45%(4.85%+0.6)〇,約為基準利率上浮11%?♂。

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5、新政策於2019年10月8日起實施;之前的貸款仍按舊有政策執行∴﹡,公積金暫不調整◇☆。6、同時↑?⊙,人民銀行分支機構將指導各省級市場利率定價自律機制及時確定當地LPR加點下限⊿△□。與改革前相比⊙,居民家庭申請個人住房貸款♀,利息支出基本不受影響∟⊿∟。

八、商業用房購房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點﹡□。公積金個人住房貸款利率政策暫不調整〇☆。

8月25日π♂♂,一位接近監管的人士對21世紀經濟報道記者表示♀∵,此次規則的出台♀◇π,延續了「房住不炒」的精神∴↑,「利率下限整體略有抬升」;但同時也做到「居民利息支出基本不受影響」∟。

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來   源丨21世紀經濟報道(ID:jjbd21)編   輯丨周鵬峰、陳思穎圖/圖蟲在8月17日央行宣布改革LPR機制后♀,8月25日⊙,央行再發公告⊙,對住房貸款如何適應LPR機制⌒☆⊙,作出了更詳細的要求⊿。

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